Trang chủThời gian gần đây, tranh chấp ở chung cư là vấn đề nóng tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Tranh chấp về quyền sở hữu chung của tập thể, chi phí bảo trì, phí quản lý, thiếu minh bạch trong công tác vận hành tòa nhà, …. là các nguyên nhân dẫn đến bùng phát mâu thuẫn và tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị.
Mâu thuẫn về quỹ bảo trì
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, quy định pháp luật về phí bảo trì đã có nhưng chưa đầy đủ, các công tác quản lý chưa được thực hiện nghiêm túc theo quy định.
Theo báo cáo định kỳ của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, trên cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp và khiếu nại. Trong đó có 53 dự án tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì.
Thông thường, mâu thuẫn về quỹ bảo trì do chủ đầu tư chiếm dụng và chậm bàn giao cho cư dân hoặc ban quản trị. Ngoài ra, nhiều trường hợp đã bàn giao cho ban quản trị nhưng vẫn xảy ra tranh chấp. Do ban quản trị đã trục lợi, ôm tiền bỏ trốn và sử dụng quỹ cho mục đích riêng khiến cư dân bức xúc.
Vấn đề giữ hay bỏ việc thu phí bảo trì đều nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của cư dân, tránh phát sinh mâu thuẫn và tranh chấp. Do đó, hiện nay có các văn bản đề xuất với Bộ Xây dựng cho rằng nên bỏ quy định nộp phí bảo trì khi mua nhà chung cư. Bởi vì tuỳ vào quy mô của dự án, số tiền 2% cho quỹ bảo trì là không hề nhỏ.
Ban quản trị không nắm luật
Theo Luật Nhà ở năm 2014, đã có các văn bản hướng dẫn liệt kê cụ thể các quyền và trách nhiệm của ban quản trị. Một số nội dung cần được chú ý như sau:
- Ban quản trị được giao quyền quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhưng phải đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Ban quản trị phải báo cáo rõ ràng việc thu, chi phí bảo trì.
- Ban quản trị có thẩm quyền ký kết hợp đồng đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở hoặc dịch vụ quản lý vận hành theo quy định của Hội nghị nhà chung cư. Nhằm bảo trì phần sở hữu chung của chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.
- Ban quản trị có nhiệm vụ phổ biến và nhắc nhở các cư dân thực hiện nội quy sử dụng nhà chung cư; thu thập và tổng hợp kiến nghị của cư dân.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay không ít trường hợp ban quản trị có mục đích tư lợi cá nhân. Đã tự ý ký kết với các bên liên quan, gia hạn với các đơn vị quản lý vận hành mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư. Không công khai rõ ràng các khoản thu chi của quỹ bảo trì và còn tự ý ban hành các quy định không phù hợp. Ngoài ra, còn có trường hợp ban quản trị chung cư có những hành vi uy hiếp và đe dọa cư dân.
Do lựa chọn đơn vị quản lý vận hành
Những người mua nhà chung cư thường có sự cân nhắc kỹ lưỡng đối với chất lượng dịch vụ quản lý vận hành. Năng lực của đơn vị quản lý được xem là yếu tố quan trọng tạo nên môi trường sống an toàn, thoải mái nhất có thể. Đồng thời tránh được các vấn đề mâu thuẫn và tranh chấp sau này.
Tiêu chí quan trọng để lựa chọn đơn vị quản lý là năng lực kỹ thuật đội ngũ ban quản lý. Được thể hiện qua việc đơn vị phải được đăng tải thông tin đủ điều kiện quản lý vận hành trên website của Bộ xây dựng. Ngoài ra, năng lực kỹ thuật được còn được thể hiện qua các khả năng hiểu biết về: ứng dụng công nghệ trong quản lý (như PMSS giải pháp công nghệ quản lý bất động sản, …), vận hành và bảo trì hệ thống kỹ thuật, kỹ năng quản lý rủi ro, …
Mặc dù hiện nay có rất nhiều đơn vị quản lý vận hành đăng ký thành lập. Nhưng số lượng đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có năng lực cao lại rất ít, do nguồn nhân lực không được đào tạo bài bản để xử lý các tình huống mang tính đặc thù. Điều này gây không ít khó khăn cho cư dân và cả chủ đầu đầu tư. Một số đơn vị quản lý cạnh tranh không lành mạnh, họ bỏ giá thấp để giành dự án, sau đó lại cắt giảm nhân công, chi phí, … Dẫn đến chất lượng chung cư không đảm bảo và nảy sinh mâu thuẫn giữa các bên.
Trên đây là những nguyên nhân gây mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị mà chúng tôi đã chia sẻ cho bạn. Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn đọc có thêm các thông tin hữu ích. Nếu bạn cần hỗ trợ về giải pháp công nghệ bất động sản hãy liên hệ ngay với Salink Việt Nam để được tư vấn nhé!